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楼市"倒春寒"提前到来 "去库存"成开发商当务之急

2012年1月24日 08:47

来源:文汇报 选稿:解敏

  记者近日从上海多个售楼处和二手房中介门店了解到,由于担心春节期间交易冷清,这些售楼门店大多放假至农历正月初七才恢复营业,而在往年正月初三便开门揖客了。业内人士称,一般春节前后楼市整体处于淡季,开发商销售热情不高,二手房市场也较为冷清,受调控政策影响,今年楼市“倒春寒”提前而至。

  楼市结束“黄金时代”

  据预计,上海市2月打折优惠楼盘共计197个,比1月的209个略有下降。预计2月上海将有20个楼盘会开盘或加推,虽然环比1月的8个楼盘大幅增长,但仍低于2011年全年月均34个的开盘量。连续两个月的少量房源入市,反映出大多数开发商在此阶段的销售热情不高,并造成了促销活动的大幅缩水。

  “去年春节长假期间,上海仅成交23套新建商品住宅,估计今年春节成交量也不会很好。”位于松江的一家售楼处的工作人员称,公司只安排几个员工值班,其他均放假至正月初七。

  “楼市的黄金时代已经结束,开发商不会再有这十年来的好日子了。”一家房地产销售公司的营销总监刘春称。从保利、万科、绿城、恒大等大型房企近日发布的2011年业绩报告来看,房企20强中有15家业绩同比增长,仅4家业绩同比下滑。但是全年销售目标完成情况不佳,有10家房企没有完成销售目标,占比50%。

  在限购、限贷等严厉的调控政策影响下,2011年商品房销售价格涨幅持续收窄,平均销售价格为5381元/平方米,比2010年增长6.9%,增幅回落了0.6个百分点。在国家统计局监控的70个大中城市中,2011年12月有52个城市新建商品住宅(不含保障性住房)房价下降,16个城市持平,仅2个上涨。

  瑞银房地产分析师李智颖称,全国范围内的房价收入比约为7.5倍,仍比较健康,整体来看中国房地产市场没有泡沫。但一线城市和部分二线城市的房价收入比风险依然较高,其中京、沪、穗、深四个一线城市样本的平均值为14.1。

  而开发商较为看重的销量并不乐观。2011年全国商品房销售面积为10.99亿平方米,比2010年增长4.9%,增速比上年回落5.2个百分点,商品房销售额59119亿元,增长12.1%,增速比上年回落6.8个百分点。从历史数据上看,2011年商品房市场明显降温,商品房销售面积同比增幅明显下滑,远低于近十年的平均增幅。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计,2012年三季度前后楼市有可能会探底,这轮下行周期,将显著超过上一轮。2012年国房景气指数将处于100点以下,房地产行业难言全面复苏。

  消化库存成当下要务

  李智颖认为,未来6个月内,房地产政策仍将保持不变,2012年上半年市场将出现低点。如果建设不放缓,或将出现供应过剩。预计2011年商品住宅供应超出需求20%左右,而2012年供应将超出需求40%左右。根据瑞银测算,建设量必须降低28%才能使市场供需重新平衡。“2012年,开发商的销售下滑幅度如果超过30%,则大部分公司现金流将面临压力。”李智颖称,预计更多的中小开发商将退出市场,市场整合应该比预期的更快发生。

  世联地产集团市场研究部总监吴志辉判断,2012年房地产业的关键词是“去库存”。在存货减值和资金流转的压力下,如何快速消化库存应当会成为地产企业当下的要务。

  在严厉的调控政策下,不少房地产开发企业不愿加大对房地产开发的投资。2011年全国房地产开发企业投资完成额为61740亿元,同比增长27.9%,增幅比2010年回落了5.3个百分点,增幅持续下滑。

  从国家统计局公布的开发企业资金来源的构成来看,进入2011年以来,国内贷款比重持续下降,由1-2月份的22.0%下降到1-12月份的15.09%;企业自筹资金比重大幅上升,由1-2月份的34.4%上升到1-11月份的40.95%。

  调控政策或更加灵活

  地方政府对楼市调控政策的效果也给予高度关注,一方面继续扩大限购城市范围抑制投资投机需求,一方面“松绑”普通商品住房,释放刚性需求。但专家认为,2012年楼市调控政策不会放松,但会更加灵活。

  近期,北京、武汉、上海等多个城市均明确调整普通住房标准,将住房总价大幅提高。普通住房标准提高后,无疑将在营业税、契税方面给予购房者更多优惠,也将进一步刺激刚性需求,增加消费,减轻楼市下滑带来的地方财政收入下滑等诸多负面影响。

  一些专家认为,调整普通住房标准,不能误解为政府的“救市”措施,也不必过分担心会助推房价上涨。杨红旭认为,造成房价反弹的因素很多,光靠提高普通住房标准所释放的这点需求,不可能构成显著反弹,“至少在2012年,还不需要为房价反弹而担心”。

  杨红旭告诉记者,房地产企业的“冬天”已经到来,短期来看,房地产企业必然会采取“开源节流”的方式“过冬”。长期来看,这些房企可能会转战商业地产,或者多元化,以降低开发业务的比重。“若看年度数据,预计2012年多数指标都将差于2011年,但低迷中隐藏转机,下半年市况将好于上半年。”

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