上海社会科学院新近完成的两份不同的研究报告显示，上海住宅市场出现了前所未有的变化：房价在连续6年持续上涨后首次出现下跌，供求关系出现逆转，未来几年将出现供远大于求的局面，空置量将持续上升。

　　上海社科院房地产业研究中心和上海市房产经济学会参与了建设部立项的《中国城市房地产发展评价和预警体系研究》，其中上海部分的研究报告显示，上海房地产指数从2000年开始增长，增速在2003年到达顶点后放缓；与之相对应，上海房价上涨幅度也在逐步回落，住宅价格上涨幅度已经低于消费品价格的涨幅，2006年的涨幅为－0.5％。这是2000年以来上海房价首次出现负增长。

　　在另一份名为《“十一五”时期上海房地产发展环境、机会、企业对策和对政府的建议》的报告中，数据显示，上海的商品住房将大量过剩。

　　2000年以来，上海的商品住宅投资和新开工面积逐年大幅

增长，导致后续供应量激增。2003年，上海商品住宅竣工面积超过2000万平方米，批准预售面积超过3000万平方米；2004年，竣工面积和批准预售面积均超过3000万平方米。供应量累积的隐患已出现，只是其时大量投资、投机资金充斥楼市，火爆的市场暂时掩盖了这一矛盾。

　　而到了2006年，在宏观调控的连续作用下，短期炒房者纷纷离场，长期投资者也变得谨慎，只剩下有限的真实住房需求。上海商品住房供求关系开始出现逆转，商品住宅租售量（销售面积与出租面积之和）占供应量（竣工面积与上年空置面积之和）的89.27％。这意味着市场需求开始小于供给，商品住房供应无法被全部消化。

　　此前，上海市政协所作的一项专题调研也指出，上海的商品住房未来供大于求的局面将会至少维持3年，供求比约为1：0.72。