在全国房价一片涨声中，上海的五一“假日楼市”房展以有史以来最大的规模，高调迎客。而那些没能挤进来的开发商，只能排队预定十一“假日楼市”的摊位。

　　中国此轮房地产宏观调控历经一年有余，如今来自各方的“回暖”信号已经不绝于耳。那些积蓄已久的供应量、观望多时的需求力，看来是需要一个释放的出口。

　　然而，从4月28日起，央行又一次上调房贷利率，幅度达27个基准点，无异于一枚重磅炸弹，再次显示了宏观调控的坚定决心。持续调控的背景下,判断楼市“回暖”未免为时过早。更何况，一些利益集团所期待的房价继续快涨，与楼市宏观调控的稳步、健康发展诉求，可谓背道而驰。对于消费者、投资者，唯有冷静看待市场，时刻警惕风险，根据自身需求，适时入市、量力而行。

　　市场人气虽回升购房意愿仍下降

　　这是一个关于现实需求的“悖论”。一方面，从申城今年以来举办

的几大房展会上传出信息，购房人气十足，一些摊位前还排起了长队，开发商五花八门的促销手段，吸引了不少实地看房者；据说个别楼盘销售势头渐旺，甚至又现购房者排队场景，人们由此判断购房意愿已日趋强烈。

　　而另一方面，央行2006年一季度全国城镇储户的问卷调查却表明，居民购买住房的意愿创历史新低，上海等城市尤为明显。从调查的7个城市看，居民购买住房的欲望，除重庆和西安外，均低于平均水平，上海、北京和天津居民的购房意愿显著下降。

　　两个截然不同的结论，似乎在提醒人们，单从一些市场表象来分析实际需求，似乎还不那么真实。房展上人气闹猛，而实际落单的老百姓却并不多，恰恰说明了目前市场观望情绪依然十分浓重。

　　尽管大量的自住刚性需求依然存在，如动迁、婚房、改善型自住需求等，但是这些潜在需求什么时候、多大程度上能转变为现实需求，投入市场的怀抱，还要看后市房价能否达到消费者的心理底线。

　　看一看这条“底线”的承受力。近日一项调查显示，7000-9000元的单价成为47%的被访者能够接受的心理价位。从总价看，5成潜在购房者能够承受80万元以下的总价；23.7%的购房者能承受81万-100万元的总价；13.4%的购房者能承受101万-120万元的总价。从数据看，80万元成为一道“槛”。

　　而需求房型也以小户型为主，2房占到76%，70-110平方米是主流需求面积。30岁不到的年轻人是目前重要的购房大军，由于工作年限不长，收入积蓄有限，他们大多会贷款买房，且贷款成数颇高。调查显示，有74%的潜在购房者需要向银行贷款，其中6成以上需要申请7成左右的贷款。近期房贷利率的上调，进一步加重了还贷压力，使购房意愿有所收敛。

　　开发商“憋”不住近期上市量井喷

　　一个特别的现象，今年申城五一“假日楼市”尚未开张时，十一“假日楼市”的房展摊位已卖掉40%，据说不少开发商还在排队等候参展。这让房展主办方上海展览中心暗暗高兴，有关负责人告诉记者，“假日楼市”2000年举办以来，今年五一摊位卖得最好，为了满足参展需求，他们辟出有史以来最大的房展场地3.5万平方米，最后容下了300多家开发商、1800多个摊位。

　　开发商真的是“憋”不住了。如此踊跃地参展，自然是要在五一供应高峰期为推盘大肆吆喝。而更重要的是，2005年宏观调控至今的相当长时期内，房地产市场处于僵持状态，大量的积压房源必然要在今年的销售周期中寻找出路。由此预测，今年本市新建商品房的供应量将是一个巨量数字。

　　研究数据也表明，今年的新增供应量不会低于去年水平，将在2600万至3000万平方米，如果将动迁配套房计算在内，有望超过5000万平方米。在购房需求没有重大利好刺激的情况下，今年整体走势供大于求的格局基本已定。

　　从今年4月14日至20日一周内新房上市情况，便可看出一些供应量增长的端倪。该周新开房源37个单元，推出3993套房源，面积约50.2万平方米，上市量与前一周相比增加达46.4%，几乎是“井喷”行情，创下2006年度单周最高纪录。

　　据分析，今年3月下旬以后，新建商品房的推盘量一直处于迂旋攀升的态势，开发商加快了上市步伐。尽管新上市量依旧以外郊环线区域为主，但长宁、杨浦、虹口等地也有新增供应，浦东也成为供应井喷区。

　　房价处于回调阶段新房成交反弹乏力

　　今年一季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，期间，上海的房价则继续处于回调阶段。一季度上海房屋销售价格降幅仅次于温州，同比下跌1.3%；3月份的统计也显示，上海新建商品住房销售价格降幅为全国第一，同比下降达6%。

　　对于房价走势，去年第四季度便有业内专家作出预测，由于2005年一季度房价上涨较快，宏观调控至年底使房价环比有所下跌，全年房价走势“前高后低”。2006年初将延续去年底走势，一季度“低开”，相比2005年同期“高开”行情，房价指数必然出现下降的数据。而全年的供求关系，也从客观上决定了房价不可能大起大伏的稳步走势。

　　值得关注的是，今年3月末，上海市中心区域的一些高档豪宅受到外资追捧，个别靠近市区的普通住宅也销售看好，尽管外围区县市场成交回升幅度并不大，此间分析依然认为，这是全市商品住宅“回暖”的迹象。

　　然而，进入二季度，全市新盘成交均价、成交量一度双跌。市场迅速从3月末成交价、量上扬的行情中回落，市中心高档住宅大受热捧的势头也已减弱。统计显示，4月第三周，全市成交新盘61万平方米，成交量比前一周减少1.9%，成交均价环比下跌8%，其中住宅成交价格环比下跌2.5%。

　　现状促使人们再度冷静、理性地分析市场。目前在总成交量陷入停滞同时，住宅类的成交量处于回升期，日均交易量在六、七百套水平，但反弹力度显然还不够强。从目前成交排行榜看，主要集中在宝山、浦东、松江、杨浦、闵行、普陀，以及嘉定、闸北等次中心以外地区。房贷利率的升幅使购房成交的“门槛”再次提高。

　　预计今年整体住宅成交量将有一定幅度提高，但受制于供求关系和调控政策，成交均价的走势会因区域不同而出现明显分化，一些外围地区的价格将有进一步下探的可能。

　　二手房抛盘增多写字楼需求强劲

　　近几个月，申城二手房门店里渐渐人头攒动起来。那些拥有多套房产的卖家，开始加大抛售房子的力度，以减轻贷款的压力和风险。前阵子，只要不亏甚至少亏，他们就会出手。这阵子，借助市场上所谓“回暖”的买涨心态，一些二手房卖家也开始适时上调价格。

　　从统计数据看，今年3月上海二手房指数继续下挫，尽管内环区域价格出现了微涨，大部分二手房均价仍保持下降态势，平均降幅为..6%，降幅较大的有杨浦区中原等地区。由于二手房市场受一手房市场关联，在今年总体供应量较大，调控政策可能进一步加大的情况下，购买、投资二手房，依然存在较大风险。

　　住宅市场之外，受此轮宏观调控影响相对较小的写字楼、工业地产等市场，今年以来表现出健康、活跃的发展态势。

　　由于供应有限，今年一季度上海甲级写字楼租金进一步走高，租金指数较前一季度上升1.38%。一季度甲级写字楼存量为381万平方米，全市平均空置率为6.1%，黄浦区和静安区空置率仅为3.3%、2.2%。预计2006年上海甲级写字楼的新增供应量在24.5万平方米左右，只有2005年的一半多，将保持供不应求的状态。全年平均空置率仍在5-7%甚至更低，租金水平则会进一步走高。

　　工业物业也保持强劲需求，主要源于海外房地产基金对这一市场日渐浓厚的兴趣。一季度工业物业的市场吸纳量达到13万平方米，租金持续上涨。在商务园区最成熟的地区，研发办公物业的租金已达到每天每平方米4元，比平均租金高出1.5元。随着上海发展成为现代服务业的中心，未来工业物业租售价格有望保持稳步上升的走势。